สัญญาแต่งตั้งนายหน้า มีความจำเป็นหรือไม่อย่างไร

ผู้ขายมีหน้าที่จ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้า เมื่อนายหน้าปฏิบัติหน้าที่สำเร็จตามที่ระบุในสัญญา 

สิ่งจำเป็นที่จะทำให้ การทำงานระหว่างนายหน้ากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เป็นไปด้วยความราบรื่นคือ "การทำสัญญานายหน้า" เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกันระหว่างสองฝ่ายทั้งในเรื่องหน้าที่ ระยะเวลา และผลตอบแทน หรือค่านายหน้า

ประเภทของสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์
สัญญานายหน้าอสังหาฯ ที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สัญญานายหน้าแบบเปิด และสัญญานายหน้าแบบปิด

สัญญานายหน้าแบบเปิด  Open Listing

ลักษณะของสัญญาประเภทนี้จะคล้าย ๆ กับการบอกขายอสังหาฯ ต่อ ๆ กันไปโดยไม่จำกัด เพียงแต่มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้อยู่ในรูปสัญญาเท่านั้น ระบุผลตอบแทนของนายหน้า หรือค่านายหน้า และตั้งราคาขาย

โดยสัญญาแบบเปิดนี้จะเป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ขาย สามารถใช้บริการนายหน้าได้หลายรายพร้อม ๆ กัน โดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้า ที่เป็นผู้ชี้ช่องทางไปสู่ผู้ซื้อและเกิดการซื้อขายได้เพียงรายเดียวเท่านั้น

 นอกจากนี้ สัญญานายหน้าแบบเปิดยังเปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์สามารถขายอสังหาฯ ด้วยตัวเองได้ และในกรณีที่เจ้าของขายอสังหาฯ ได้ด้วยตนเองก็ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่นายหน้าใด ๆ ทั้งสิ้น

ข้อดีและข้อด้อยของสัญญานายหน้าแบบเปิด

สัญญานายหน้าอสังหาฯ แบบเปิดมีข้อดีคือ สามารถใช้นายหน้าหรือเอเจนต์หลาย ๆ ราย ทำหน้าที่พร้อม ๆ กันได้ ทำให้อสังหาฯ กระจายออกไปอย่างกว้างขวางผ่านช่องทางการตลาดของนายหน้าแต่ละราย ช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย และมีโอกาสที่จะขายได้เร็วขึ้น

ที่สำคัญคือไม่ปิดโอกาสที่เจ้าของอสังหาฯ จะขายด้วยตนเอง อีกทั้งสัญญานายหน้าแบบเปิดมักไม่จำกัดระยะเวลาจึงไม่ต้องต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่บ่อย ๆ 

ส่วนข้อด้อยของสัญญานายหน้าแบบเปิดคือ ความพยายามในการขายของนายหน้าหรือเอเจนต์อาจจะน้อยกว่า เนื่องจากรับรู้ว่ามีการแข่งขันสูงจากนายหน้าและเอเจนต์รายอื่น ๆ ที่เจ้าของเลือกใช้บริการอยู่พร้อม ๆ กัน ทำให้มีโอกาสที่ทรัพย์สินจะขายออกช้ากว่าเช่นกัน

อีกทั้งสัญญาที่ไม่เจาะจงนายหน้าหรือเอเจนต์อาจมีผลต่อค่านายหน้าที่อาจไม่ได้รับเต็มจำนวน เนื่องจากมีนายหน้าหรือเอเจนต์รายอื่นเข้ามามีส่วนร่วมในการขายอสังหาฯ นั้น ๆ

นอกจากนี้ การไม่กำหนดระยะเวลาทำให้นายหน้าและเอเจนต์อาจไม่เร่งรีบในการขาย รวมทั้งการใช้นายหน้าหรือเอเจนต์หลายคนทำให้เสี่ยงต่อการบวกส่วนต่างเพิ่มเติม และมีการบิดเบือนข้อมูลต่าง ๆ เกิดขึ้น จนการขายขาดความน่าเชื่อถือและผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่นที่จะซื้อในที่สุด

สัญญานายหน้าแบบปิด Exclusive Listing 

สัญญานายหน้าแบบปิด คือเป็นการปิดการขายทุก ๆ ทาง ยกเว้นการขายโดยนายหน้า ที่เจ้าของใช้บริการเพียงรายเดียวเท่านั้น หรือกล่าวคือจะมีนายหน้า เพียงรายเดียวตามที่ระบุในสัญญาเท่านั้นที่จะได้รับผลตอบแทนจากการขายอสังหาฯ นั้น ๆ

แต่การใช้นายหน้าเพียงรายเดียวก็ไม่ทำให้การกระจายทรัพย์นั้นอยู่ในวงแคบกว่าสัญญานายหน้าแบบเปิด เพราะนายหน้า ยังสามารถส่งข้อมูลไปยังแวดวงนายหน้า ด้วยกันได้ เพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีความต้องการ โดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการแย่งขายตัดหน้ากัน

ข้อสังเกตคือสัญญานายหน้าแบบปิดนี้มักจะมีการกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาที่แน่นอนเอาไว้ด้วย

ข้อดีและข้อด้อยของสัญญานายหน้าแบบปิด

ข้อดีคือ นายหน้าจะตั้งใจทำการตลาดให้เต็มที่ เพราะตัวเองเท่านั้นที่ขายได้ เมื่อขายได้แค่คนเดียวก็สามารถคุมราคาได้ ไม่ตัดราคากัน เจ้าของอาจได้ราคาที่ดีที่สุด และไม่ต้องคอยติดต่อนายหน้าหลายๆคน

ข้อเสียคือ หากนายหน้าไม่สนใจและโฟกัสในการทำการตลาดให้ อาจทำให้เจ้าของเสียเวลาและโอกาสในการขาย เพราะเจ้าของขายเองไม่ได้ และนายหน้าคนอื่นๆก็เข้ามาช่วยขายไม่ได้เช่นกัน (หากจะขายต้องเสียค่านายหน้าให้) ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา